一、什么是继承和继承权
(一)继承
1、继承是继承人依法承受被继承人遗产的民事法律行为。我国继承法规定，“继承从继承人死亡时开始”。关于继承开始的时间，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第一条补充规定：“继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间。”“遗产是公民死亡时遗留的合法财产”。
2、我国继承法规定，遗产包括：(1)公民的收入；(2)公民的房屋、储蓄和生活用品；(3)公民的林木、牲畜和家禽；(4)公民的文物、图书资料；(5)法律允许公民所有的生产资料；(6)公民的著作权、专利权中的财产权利；(7)公民的其他合法财产。
3、继承有以下法律特征：(1)继承将导致财产所有权的转移。即通过继承，继承人将依法取得被继承人所遗留财产的所有权。(2)继承通常以人身关系为基础。即继承人与被继承人之间存在着一定的婚姻、血缘、血亲关系。(3)继承要以被继承人死亡这一法律事实为前提。被继承人未死亡的，不能开始继承；法律规定的继承权，只是继承人享有的一种期待权，如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权。遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继承关系也不会发生。如父母健在，其房地产子女就不能继承。父母意愿将自己的房产赠与子女是可以的，但这种行为叫生前赠与，不叫继承。死亡包括：自然死亡和宣告死亡。(4)继承是一种单方民事法律行为。即继承是有继承人提起实施。继承人是指按照遗嘱的指定或法律规定享有继承权的自然人。
（二）继承权
继承权是指继承人依法享有的取得被继承人遗产的权利。继承权的发生根据有两种：一是法律的直接规定，另一是合法有效的遗嘱的指定。我国《继承法》第五条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
二、正确划分房产遗产和家庭共有财产
房产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。继承遗产的人，必须是被继承人的合法继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。像这样的财产必须分割以后属于死者个人所有的部分才是遗产。一切非法所得的财产不属于遗产，不得继承。对此，《继承法》第二十六条已有明确的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”在公证实践中，特别是房产部门出具的临时产权证明以及私房产权证要特别注意(由于历史原因，八十年代房产部门对私房进行换证时，许多共有人已去世的，未列在产权证上，但在房产部门的底册上明确记载是共有人)，对被继承人遗产的核实，应具体参照拆迁协议、房产部门的房产档案底册、购房合同等应认真审查清楚，正确划分遗产和家庭共有财产，为房管部门作好把关服务工作。
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