一、二手房价格的影响因素有哪些
（一）区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大，尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域，房屋的需求量大，价格也就相对较高。据统计，北京房地产交易热点区域主要集中在朝阳、海淀、丰台，其中海淀区和朝阳区的二手房成交量占总成交量的46％左右，而这些区域的二手房价也同样最高。例如交易量最大的朝阳区，在商圈比较成熟的ＣＢＤ地段，二手房交易价格约在5800元至7000元每平方米左右，比北京市其他区域高出将近1000元每平方米。同时由于该区域公司及商务场所比较集中，这里的租赁市场也十分活跃，二居室每月租价1800元以上，还处于供不应求状态。非常明显，这些地段的二手房价受区域的带动更加明显。
（二）房屋所处小区的自身配置和周边设施。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等，旧房都要大打折扣。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0至3％，小区环境对房价的影响，没有物业管理扣减5％；小区没有单独封闭，也减5％；属于重点中小学区域的房子要加15％。
（三）房屋的户型朝向以及成新度。以方庄区域一套75平方米的两居室为例，建筑年代为1995年，楼层为20／25，有小区和物业，朝向为南、双气、普通装修。折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2％，即10年×（－2％）＝－20％。楼层：房子所在的楼层不同，价格不一样：一层为－2％；二层为0；三四层为2％；五层为1％；顶层为－2％。高层：一层为－3％；二层为－2％；三层为－1％；四五层为0；六层及六层以上为1％；顶层为－3％；本套房屋应该是＋1％。朝向：朝向也会对价格产生一定的影响，东向为0；南向为＋2％；西向为－1％；北向－2％，因此这套房屋应该是－1％。重点中小学区：＋15％。以当地商品新房的房价约为6000元／平方米为标准，估算出该房产价格为：6000－6000×20％＋6000×1％＋6000×2％＝4980（元／平方米）。因此得出该房屋的成交单价应在4980元。
（四）房屋内部装修程度及其他。虽然房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响不太明显，但是对于房屋的出售速度有一定的积极影响。在如何对装修二手房进行价格评估过程中，主要考虑两个因素，首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格；其次，按照市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10％、第二年20％的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。
二、哪些二手房不能交易
近一段时间二手房交易产生的纠纷呈上升趋势，其中主要表现在部分不能上市交易的二手房被房主卖出，导致买方不能过户。针对此类问题，房产交易部门提醒广大市民，有12类二手房是不能上市交易的。
不能上市交易的二手房为：1、未依法取得房屋所有权证的房屋；2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；3、鉴定为危房的房屋；4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；5、在农村集体土地上兴建的房屋；6、已经被列入拆迁公告范围的房屋；7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；8、所有权有纠纷的房屋；9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；10依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；12法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。购房者在签订合同前最好到房管部门查询该房档案，确定其可以上市交易后再行购买，以免产生纠纷。
